Canarias tiene margen para limitar el alquiler vacacional en aquellas zonas donde pueda demostrar que esta actividad está agravando el acceso a la vivienda habitual. Así lo sostiene el presidente del Consejo Económico y Social de Canarias (CES), Sergio Melián, que considera que la jurisprudencia europea permite establecer restricciones sobre determinados usos turísticos de los inmuebles siempre que estén justificadas y sean proporcionales (Canarias da luz verde a la nueva ley que limita los pisos turísticos).
A su juicio, la vía con mayor encaje jurídico pasa por regular el uso de las viviendas y no por establecer limitaciones generales a la compra en función de la nacionalidad o residencia de sus propietarios. El objetivo sería actuar en los territorios con una presión residencial acreditada, preservando vivienda para la población permanente frente al crecimiento de los usos turísticos y de las segundas residencias.
Melián se apoya en una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 2020 que avaló una normativa francesa que sometía a autorización previa el alquiler reiterado de viviendas amuebladas durante periodos cortos. El tribunal consideró legítimo el objetivo de proteger la oferta de alquiler residencial, aunque dejó claro que las restricciones debían ser necesarias y proporcionadas.
Este precedente europeo no permite aplicar cualquier tipo de limitación. Es necesario demostrar previamente que existe un problema residencial, acreditar su relación con la actividad que se pretende restringir y justificar que la medida adoptada resulta adecuada. Por ello, reclama disponer de información mucho más detallada sobre la situación de la vivienda en Canarias y, especialmente, sobre las diferencias existentes entre territorios.
Entre los datos que considera necesarios figuran los precios de compra y alquiler, los salarios, el parque residencial disponible, el suelo destinado a vivienda, el número de viviendas vacacionales y segundas residencias y las compraventas realizadas según el lugar de residencia de los compradores. Con esta información, sostiene, las administraciones podrían determinar dónde existe realmente una presión residencial que justifique intervenir.
En paralelo, Sergio Melián defiende que cualquier restricción del alquiler vacacional debe acompañarse de medidas para aumentar la oferta residencial, como movilizar vivienda vacía, ampliar el parque público y protegido y agilizar la planificación y las licencias.